Berechnung der Brutto-Grundfläche i.S.v. ImmoWertV, DIN 277-1:2016-01
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• Bereich a : überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen. Hierzu zählen prinzipiell Innenräume, sowie mit verschließbaren Öffnungen, variabel umschlossene Räume.
  (≙ Regelfall d.Raumumschließung DIN 277-1:2005)
• Bereich b : überdeckt , in voller Höhe nicht allseitig umschlossen d.h. mit Außendecken, überdeckte Außenräume , die keine durch Wände geschützte, vollständige Raumumschließung, aufweisen, wie z.B. offene Eingangshallen, Durchfahrten, Loggien, etc.
  (≙ Sonderfall d.Raumumschließung DIN 277-1:2005)
• Bereich c : nicht überdeckt d.h. Außenräume ohne Überdeckung mit Außendecken, wie z.B. Terrassen, Außentreppen etc.

• Im Rahmen der ImmoWertV sind für die Ermittlung der BGF, nur die Grundflächen der Bereiche a und b(= nur der umschlossene Flächenbereich), zu Grunde zu legen.
• Die Flächen des Bereichs c werden für die Ermittlung der Herstellungskosten nicht gesondert erfasst, da dieser in der Regel kostenanteilsmäßig unbedeutsam ist. Sofern dieser Bereich von Bedeutung (Kostenanteil > 1%) ist, muß er zusätzlich, als gesondertes Bauteil, erfasst werden.

• Balkone , auch wenn sie überdeckt sind, werden im Gegensatz zur DIN 277-1(2005), nach der ImmoWertV Anlage 4 Abs I Nr.2, dem Bereich c zugeordnet. Grds. sind Plattformen außerhalb der Gebäudestruktur, zu denen insbesondere Balkone gehören, nicht Bestandteil der BGF.
• Im Dachgeschoß (auch nicht ausgebautes DG) sind nur nutzbare Flächen, d.h. eine lichte Höhe von > 1,25 m und Begehbarkeit muß vorliegen, Bestandteil der Grundflächenermittlung.
• Spitzböden im Dachboden (= ein für Wohnzwecke nicht geeigneter Dachraum unter Satteldächern, lichte Höhe > 1,80 m ). Für die BGF-Ermittlung nach der ImmoWertV (Anlage IV Nr.2 IV), wird die Fläche des Spitzbodens - ob ausgebaut/od. nicht ausgebaut - , im Gegensatz zur DIN 277-1(2005), nicht angerechnet, jedoch erfolgt ein anteilsmäßiger Zuschlag bei den Kostenkennwerten, siehe AGVGA.NRW
• In Abgrenzung zur Geschossfläche , gem. § 20 Abs. 3 Baunutzungsverordnung, deren Bestandteil nur Vollgeschosse sind umfasst die BGF-Ermittlung i.S.d. ImmoWertV, sämtliche Geschosse eines Gebäudes, einschließlich nicht als Vollgeschosse geltender Dachgeschosse und der unterirdischen Flächen (Kellerräume, Tiefgaragen etc.).

• Quelle: ImmoWertV 2021:
  Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, 2022

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• Die Grundflächenermittlung erfolgt getrennt nach den Grundrissebenen (Geschossen) des Bauwerks und getrennt nach den Bereichen a, b und c.
• Die Brutto-Grundflächen (BGF) des Bereichs b ( überdeckt, nicht allseitig in voller Höhe umschlossen) werden bis zur Begrenzung, durch die Überdeckung, an denen sie noch umschlossen sind, mittels vertikaler Projektion ihrer Überdeckung, gemessen. Plattformen außerhalb der Gebäudestruktur, wie z.B. Balkone oder ein Dachüberstand ist hierbei nicht als Überdeckung anzusehen.
• Für die Berechnung der BGF sind die äußeren Abmessungen der Grundflächeneben einschließlich deren konstruktive Umschließungen (Wände incl.Putz), in Fußbodenhöhe anzusetzen.
• Die äußeren Abmessungen , der die Grundflächeneben begrenzenden Bauteile, sind in Bauplänen, sog. Fertigmaße . Auchtung ! bei Pläne mit Rohbaumaßen. (Siehe Skizze Fertigmaß) Rohbaumaße sind keine Außenmaße einer Brutto-Grundfläche, da sie nicht die endgültigen äußeren Außenmaßen der Grundflächenebenen, berücksichtigen.
• In der Praxis sind Flächenberechnung bzgl. der BGF, aus den Bauunterlagen zu entnehmen und sollte in Ermangelung entsprechender Unterlagen, individuell nach den Vorgaben der ImmoWertV und DIN 277-1:2005-02, erfolgen.