Allgemeines

Ziel einer Grundstücks-Wertermittlung i.S.v. § 194 BauGB, ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwert), d.h. des Preises, der zu einem bestimmten Zeitpunkt im gewöhn­lichen Geschäfts­verkehr, ohne Rücksicht auf persön­liche oder ungewöhnliche Verhältnisse, zu erzielen wäre. Wertermittlungen, gem. §194 BauGB, werden u. a. im privaten Grundstücksverkehr(z.B. für Kreditsicherungen), bei Ermittlung von Enteignungsentschädigungen ( z.B. Art 14 III GG) etc.., benötigt.

Normierte Wertermittlungsgrundlagen

Verfahrensarten Grundstückswertermittlung

Folgende maßgebliche Bewertungs­verfahren sind in der ImmoWertV normiert:

Gutachterausschuss

Der Gutachter­ausschuss i.S.v. § 192 BauGB, ist ein selbständiges, unabhängiges Gremium, mit dem gesetzlichen Auftrag , für die notwendige Transparenz auf dem Grundstücksmarkt, zu sorgen.

    Seine Hauptaufgaben sind:
  • Das Erfassen von Grund­stücks­kauf­preisen
  • Die Ver­öffent­lichung von Boden­richt­werten, Liegen­schafts­zinsen, Markt­anpassungs­faktoren..

Kurzübersicht Grundstückswertermittlungsnormen

Sachwertverfahren - §§ 21-23 ImmoWertV

  • Anwendung: Wertermittlung von bebauten Grundstücken ohne direkten Renditebezug
Herstellungskosten baul. Anlagen
= Brutto-Grundfläche x Normalherstellungskosten
§ 22 III ImmoWertV i.V.m. Anlage 1 SW-RL
x
Baupreisindex
  §22 III ImmoWertV
=
  Herstellungskosten
nutzbarer baul. Anlagen
-
Alterswertminderung(..linear)
§ 23 III ImmoWertV
+
Bodenwert ( §§ 21, 16 ImmoWertV ) u.
Herstellungswert Außenanlagen
§ 21 II ImmoWertV
=
vorläufiger Sachwert
x
Marktanpassungfaktor
§§ 21,14 Nr.1 ImmoWertV
+ -
besondere objektspezifische
Merkmale(Bauschäden..) § 8 II Nr.2 ImmoWertV
=
Verkehrswert des Grundstücks
§ 8 I ImmoWertV

Vergleichswertverfahren - §§ 15 - 16 ImmoWertV

  • Anwendung: Wertermittlung bebauter u. unbebauter Grundstücke
  • Verfahren: Kaufpreisanalysen anderer Grundstücke, die in Größe, etc. .. hinlänglich mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen.
   

Allgm. Ertragswertverfahren §§ 17-20 ImmoWertV

  • Anwendung: Wertermittlung von Rendite­objekten wie Geschäfts­häuser, etc. ..
Rohertrag Grundstück = Summe
Nettokaltmieten pro Jahr(§ 18 II ImmoWertV)
-
Bewirtschaftungskosten
= Instandhaltung, Verwaltung.. § 19 ImmoWertV
=
Reinertrag des Grundstücks
§ 18 I ImmoWertV
-
Reinertragsanteil des Bodens
= Bodenwert x Liegenschaftszins/100
(§ 17 II Nr.1 ImmoWertV)
=
Reinertragsanteil der baul. Anlagen
x
Kapitalisierung des Reinertagsanteil
= Multiplikation mit Vervielfältiger
. § 20 i.V. m. Anlage 1 ImmoWertV
=
Ertragswert der baul. Anlagen
§ 17 ImmoWertV
+  -
Sonstige wertbeeinflussende
Umstände § 8 III ImmoWertV
+
Bodenwert
§ 16 ImmoWertV
=
Verkehrswert des Grundstücks
§ 8 I ImmoWertV

Normenübersicht Wohn­flächen­berechnung :

» Wohnflächenermittlung - Allgemeines

Für den Begriff der Wohnfläche existiert derzeit weder eine all­gemein­gültige Definition, noch ein einheitliches Berechnungs­schemata. Zwar kann die Wohnfläche für den öffentl. geförderten Wohnraum nach der Wohn­flächen­verordnung ermittelt werden, es fehlt jedoch eine verbindliche Regelung für die Wohn­flächen­berechnung im frei finan­zier­ten Wohnungbau. Mangels all­gemein­verbindlicher Regelung für eine Wohn­flächen­berechnung und aufgrund verschiedener angewandter Berechnungs­grundlagen, resultieren Unterschiede beim Ergebnis einer Wohn­flächen­ermittlung , ins­be­sondere bei Dachschrägen, Winter­gärten etc. .

  • Quelle: Merkblatt Nr.685, Wohn­flächen­be­rechnung, Archi­tekten­kammer BaWü: ➥ www.akbw.de

» Mögliche Normen für eine Wohn­flächen­be­rech­nung :

  • Wohnflächenverordnung ( WoFlV)
  • II. BV (Zweite BerechnungsVO, Teil IV)
  • DIN 283 Teil 2
  • DIN 277
  • Zweck und Anwendungsgebiet:
  • Die Wohn­flächen­ver­ordnung ( WoFlV) dient der Wohn­flächen­ermitt­lung im öffentl. geförderten Wohnungs­bau.
  • Regelungsinhalt:
  • » Zur Wohnfläche gehören die anrechenbaren * Grundflächen folgender Räume:
  • die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören.
  • Wintergärten, Schwimmbäder u. ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume, wenn sie ausschließlich zu einer Wohnung gehören.
  • Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen, wenn sie Wohnzwecken dienen

    » Nicht zur Wohnfläche gehören Grundflächen von Zu­behör­räumen wie:
  • Kellerräume,
  • Abstellräume u. Keller­ersatz­räume außerhalb der Wohnung,
  • Waschküchen,Heizungs.-Trocken­räume,
  • Bodenräume,
  • Garagen,
  • Räume, die bzgl. ihrer Nutzung, nicht dem Bau­ord­nungs­recht ent­sprechen
  • Geschäftsräume
  • Aktualität:
  • Die WoFlV, trat am 01.01.2004 in Kraft und ersetzt die Wohn­flächen­ermittlung nach der II. BV
  • Berechnungsmodul Wohnflächen:
  • Zweck und Anwendungsgebiet
  • Die II. BV , Teil IV- Wohn­flächen­be­rech­nung, war bis zur Ablösung durch die WoFlV, 2004, die gültige Verordnung für Wohn­flächen­ermittlung im öffentl. geförderten Wohnungsbau.
  • Regelungsinhalt:
  • » Zur Wohnfläche gehören die anrechenbaren * Grundflächen folgender Räume:
  • Die Grundflächen der Räume, die ausschließlich Wohnzwecken dienen
  • Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.
  • Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen, wenn sie Wohnzwecken dienen.

    » Nicht zur Wohnfläche gehören die Grundflächen folgender Räume:
  • Zubehör­räume wie Kellerräume, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Schuppen (Holzlegen), Garagen und ähnliche Räume.
  • Wirt­schafts­räume wie Vorratsräume, Scheunen und ähnliche Räume.
  • Räume, dessen Nutzungsart, dem Bau­ordnungs­recht widerspricht
  • Geschäfts­räume
  • Aktualität:
  • Seit 01.01. 2004, ist die II. BV ,Teil IV-Wohn­flächen­berechnung, durch die WoFlV ersetzt worden , wobei folgendes zu beachten ist:
  • Gibt es keine anders­lautende vertrag­liche Vereinbarung, ist bei Miet­vertrags­abschlüssen bis 31.12.2003, die II. BV anzuwenden,
  • bei Miet­vertrags­abschlüssen ab 1.1.2004 hingegen die WoFlV
  • Zweck und Anwendungsgebiet:
  • Die DIN 283 Teil 2, dient der Berechnung von Wohn- u. Nutz­flächen und kommt nur dann zur Anwendung, wenn diese, von den Parteien, ausdrücklich vereinbart wurde.
    » Zur Wohnfläche gehören hiernach die anrechenbaren * Grundflächen folgender Räume:
  • Wohn/Schlaf­räume (auch Wohn­dielen und aus­reichend beheizbare Wintergärten). Abhängig von der Größe wird unterschieden in, Wohn- und Schlafzimmer (mind. 10 m²), sowie Wohn-/ Schlafzimmer (mind. 6 m² und weniger als 10 m²).
  • Küchen, die in Wohnküchen (mind. 12 m²) und Kochküchen unterteilt werden.
  • Nebenräume, z.B. Dielen, Schrankräume Abstellräume, Windfänge, Vorräume, Flure, Treppen innerhalb der Wohnung einschließlich Treppen­absätze, Galerien, Aborte, Wasch-, Dusch- u.Baderäume, Spülküchen, Speisekammern, Besen­kammern, Veranden, nicht ausreichend beheizbare Winter­gärten, Haus­lauben (Loggien), Balkon, gedeckte Freisitze.
  • Aktualität:
  • Die DIN 283 wurde 1983 zurückgezogen
  • * Anrechenbare Grundfläche : Siehe Punkt 5
  • Quelle: Sprengnetter, Immobilienbewertung - Marktdaten und Praxishilfen Band 1-4, Stand 2016
  • Zweck und Anwendungsgebiet:
  • Die DIN 277 dient in erster Linie, für Bau­kosten­kalkulat­ionen, einheitliche und vergleichbare Grundlagen zu schaffen.
  • Die DIN-Norm 277 ermittelt keine Wohnflächen , sondern dient der Flächen­ermittlung von Nutz-, Verkehrs- und Funktions­flächen eines Gebäudes
  • Flächenermittlung nach Din 277:
  • Augangspunkt ist die Brutto-Grundfläche (BGF) , die über die Außenmaße eines Gebäudes bestimmt wird.
  • Hierbei sind alle nutzbaren Grundflächen, der Brutto-Grundfläche (BGF) zuzurechnen , dies gilt auch für nicht genutzte Grundflächen (z. B. nicht ausgebaute Dachräume), wenn diese Flächen nutzbar sind.
  • Grundflächen sind entsprechend ihrer unter­schied­lichen Raum­um­schließung nach den folgenden Bereichen getrennt zu ermitteln.
  • Regelfall (R): vollständig umschlossene Grundflächen u. Räume, wie Innenräume, sowie Räume mit Öffnungen ( z.B. Garage mit Kipptor)
  • Sonderfall (S): nicht vollständig umschlossene Grundflächen u. Räume, die jedoch mit dem Bauwerk konstruktiv (durch Baukonstruktionen) fest verbunden sind, wie Loggien, Balkone, Terrassen auf Flachdächern..
  • Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören die Flächen von:
  • Flächen z. B. im Dachraum, die keinen Zugang haben, nicht begehbar sind oder aus anderen Gründen nicht nutzbar sind
  • Flächen der außerhalb des Bauwerks befindlichen und nicht mit dem Bauwerk konstruktiv verbundenen Bau­kon­struktionen (z. B. Außen­treppen, Außen­rampen, Pergolen, Terrassen).
  • Flächen, die aus­schließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Bau­konstruktionen und technischen Anlagen dienen (z. B. nicht nutzbare Dachflächen, fest installierte Dachleitern und Dachstege, Wartungsstege in abgehängten Decken, Kriechkeller)
  • Aktualität:
  • Derzeit aktuell ist die Fassung vom Januar 2016

5. Übersicht, Anrechenbare Grundflächen zur Wohnfläche nach II.BV, WoflV, Din283

Die Wohnfläche bezeichnet die Summe der anrechenbaren Grund­flächen der Räume, die aus­schließlich zu einer Wohnung gehören. Die tatsächliche Grund­fläche stimmt dabei nicht mit der Wohn­fläche überein, da nur bestimmte Räume bzw.Raumteile und deren Grundflächen, nach den oben genannten Wohn­flächen­normen , als Wohnfläche anzurechnen sind.

Grundflächen vonAnrechenbare Grundfläche zur Wohnfläche
   Din 283 II.BV WoFlV
Wohnräume
lichte Höhe :
≥ 2 m
100 %100 %100 %
Wohnräume ,
lichte Höhe :
≥ 1 m u. < 2 m
50 %50 %50 %
Zubehörräume: Keller
Dachboden..
0%0%0%
Allseits umhüllende
ausreichend beheizbare
Wintergärten
100 %50 %100 %
Allseits umschlossene
ungenügend beheizbare
Wintergärten
50 %keine
Regel
50 %
Allseits umschlossene
nicht beheizbare
Wintergärten
keine
Regel
keine
Regel.
50 %
Gedeckte Terrassen,
Loggien, Balkone
25 %≤ 50 %(i.d.R.) 25% ; (max.) 50%
Ungedeckte Terras-
sen, Loggien, Balkone
0 %≤ 50 %(i.d.R.) 25% ; (max.) 50%
Dachterrassekeine
Regel
≤ 50% (i.d.R.) 25% ; (max.) 50%
Treppen
< 3 Steigungen
100 % 100% 100%
Treppen
> 3 Steigungen
(Treppenhaus)
0 %0% 0%

  • Quelle: Sprengnetter (Hrsg.), Immobilienbewertung - Marktdaten und Praxishilfen Band 1-4, Stand 2016 ..sowie
  • die einschlägigen Normen zur Wohnflächenermittlung

» Normen Flächenermittlung bzgl. Wertermittlungen im Sachwertverfahren

  • Gem. §§ 21,22 ImmoWertV i.V.m. Nr. 4.1. III SW-Rl, ist bei einer Sach­wert­ermittlung, für die Berechnung des Flächen- oder ggf. des Rauminhalts der baul. Anlagen , die den Her­stellungs­kosten zu Grunde gelegten Be­rechnungs­vorschriften anzuwenden. Nach SW-RL NR.4.1.1.4. ist für die Her­stellungs­kosten­ermittlung, als Bezugs­grundlage , die Brutto-Grundfläche (BGF), in besonderen Fällen, der Brutto-Rauminhalt (BRI), heranzuziehen. Die Brutto-Grundfläche ist hierbei im Wesentlichen, in Anlehnung der DIN 277-1:2005-02, definiert, besitzt aber im Regelungs­inhalt der SW-Rl, einige Besonderheiten.

» Synopse : Brutto-Grundfläche, DIN 277-1:2005 | SW-RL NR.4.1.1.4

  • Brutto-Grundfläche: DIN 277-1:2005
  • Ausgangspunkt für eine Flächen­ermittlung nach DIN 277-1:2005-02, ist die Brutto-Grundfläche (BGF) , die über die Außen­maße eines Gebäudes bestimmt wird.
  • Hierbei sind alle nutzbaren Grund­flächen, der BGF zuzurechnen , dies gilt auch für nicht genutzte Grundflächen (z. B. nicht ausgebaute Dachräume), wenn diese Flächen nutzbar sind.
  • Grundflächen sind entsprechend ihrer unter­schied­lichen Raum­umschließung nach den folgenden Bereichen getrennt zu ermitteln.
  • Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen,
  • Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen,
  • Bereich c: nicht überdeckt (wie Loggien, Balkone, Terrassen auf Flachdächern..
    Sie sind ferner getrennt nach Grundriss­ebenen, z. B. Geschossen und getrennt nach unterschiedlichen Höhen zu ermitteln. Dies gilt auch für Grundflächen unter oder über Schrägen.
  • Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören die Flächen von:
  • Flächen z. B. im Dachraum, die keinen Zugang haben, nicht begehbar sind oder aus anderen Gründen nicht nutzbar sind
  • Flächen der außerhalb des Bauwerks befindlichen und nicht mit dem Bauwerk konstruktiv verbundenen Bau­konstruktionen (z. B. Außen­treppen, Außenrampen, Pergolen, Terrassen).
  • Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion etc.. dienen (z. B. nicht nutzbare Dach­flächen, War­tungs­stege in abgehängten Decken, Kriech­keller)
  • Brutto-Grundfläche i.S.d. SW-RL
  • Bezugs­maß­stab für die Flächen­ermittlung nach der Sach­wert­richt­linie ist die Brutto-Grundfläche(BGF).
  • Die BGF ist die Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundriss­ebenen eines Bauwerks.
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  • »Unterschied BGF: DIN 277-1:2005 | SW-RL
  • Für die Anwendung der NHK sind im Rahmen der Ermittlung der BGF nur die überdeckten Grund­flächen anzusetzen ( Bereiche a und b der DIN 277-1:2005)
  • Überdeckte Balkone bleiben jedoch hierbei unberücksichtigt.
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  • Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören die Flächen von:
  • Flächen von Spitzböden und Kriech­kellern, Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und In­stand­setzung von Bau­konstruktionen und technischen Anlagen dienen, sowie Flächen unter konstruktiven Hohlräumen, z. B. über abgehängten Decken.
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Brutto-Grundfläche i.S.d. SW-RL

  • Berechnungsgrundlagen
  • Die unter, 4.1.1.4 Sach­wertricht­linie, festgelegte Flächen­ermittlung, dient als Be­rechnungs­grundlage, für die Ermittlung der Her­stellungs­kosten(=Normal­herstellungs­kosten "NHK") eines Gebäudes.
  • Bezugs­maßstab für die Flächen­ermittlung ist dabei die Brutto-Grundfläche, die in der Sach­wertricht­line explizit definiert ist.
  • Für die Anwendung der NHK, sind im Rahmen der Ermittlung der BGF, nur die überdeckten Grundflächen anzusetzen (Bereiche a und b der DIN 277-1:2005-02).
  • Überdeckte Balkone bleiben jedoch unberücksichtigt.

  • Berechnung der Brutto-Grundfläche
  • Die BGF ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerwerks, die nach nachfolgenden Bereichen, getrennt zu ermitteln ist
  • Bereich a : überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen
  • Bereich b : überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen
  • Bereich c : nicht überdeckt
  • Im Rahmen der SW-RL sind für die Ermittlung der BGF, nur die Grund­flächen der Bereiche a und b zu Grunde zu legen.
    Für die Berechnung der Bruttogrundfläche sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung, z.B. Putz, in Fußbodenhöhe anzusetzen.
  • Somit umfasst die BGF im Gegensatz zur Geschossfläche (GF)   sämtliche Geschosse eines Gebäudes einschließlich nicht als Vollgeschosse geltender Dachgeschosse und der unterirdischen Flächen (Kellerräume, Tiefgaragen etc.). Ausgenommen sind jedoch die Grundflächen von nicht nutzbaren Dachräumen.
  • Nicht zur BGF gehören :
  • Der Bereich c wird für die NHK-Ermittlung nicht gesondert erfasst, da dieser in der Regel kosten­anteils­mäßig unbedeutsam ist. Sofern dieser Bereich von Bedeutung (Kostenanteil > 1%) ist, muß er zusätzlich ( als gesondertes Bauteil ) erfasst werden.
  • Balkone, auch wenn sie überdeckt sind, sind dem Bereich c zuzuordnen .
  • Kriechkeller , Spitzböden im Dachboden, konstruktive Hohlräume, z. B. über abgehängten Decken ... sind dem Bereich c zuzuordnen .
  • Aktualität:

Skizze: Brutto-Grundfläche | SW-Rl

  • Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen die laut nachstehender Skizze, aus den Grundflächen der Bereiche   a und   b , zu ermitteln ist:
 
 
    Bereich  a  : Grundflächen überdeckt und allseitig umschlossen =
  • Keller
  • Erdgeschoß
  • 1.u 2.Obergeschoß,
  • ausgebautes DG
  • nicht ausgeb. nutzbares, DG
  • Bereich b : Grundflächen überdeckt jedoch nicht allseitig umschlossen =
  • Wintergarten
  • überdeckte Loggia im 1.OG
  • überdeckte Teil der Terrasse im 2.OG.
  • Nicht zur BGF gehört der Bereich   c : Grundflächen nicht überdeckt =
  • nicht überdeckte Terrasse im 2.OG
  • Nicht zur BGF gehören weiterhin
  • Kriechkeller( Höhe < 1,25 m )
  • Balkon im 1.OG u.2.OG

Beispiel : Berechnung, Brutto-Grundfläche, Grundrissebene Erdgeschoß(EG)

Bruttogrundfläche * online-immoberater

Grundrissebene: EG
RaumMaße in mGrund-
fläche in m²
BGF
i. m²
Wohnzi.,Küche,
Flur, WC
10,8 x 5,660,48 60,48
Erker 1 2,0 x 1,02,0 2,0
Erker 2 1,0 x 0,30,3 0,3
Wintergarten 2,65 x 2,586,83 6,83
 Terrasse
(ungedeckt)
2,72 x 2,587,2 - !!!
- -
76,81 69,62

Brutto-Rauminhalt i.S.d. SW-RL

  • Berechnungsgrundlagen
  • Gem. §§ 21,22 ImmoWertV i.V.m. Nr. 4.1. III SW-Rl, ist bei einer Sach­wert­ermittlung, für die Berechnung des Flächen- oder des Rauminhalts der baul. Anlagen , die den Her­stellungs­kosten zu Grunde gelegten Be­rechnungs­vor­schriften anzuwenden. Die unter, 4.1.1.4 Sach­wert­richt­linie, festgelegte Flächen­ermittlung, dient als Be­rechnungs­grund­lage , für die Ermittlung der Herstellungs­kosten(= Normal­herstellungs­kosten "NHK") eines Gebäudes.
  • Bezugs­maßstab für die Flächen­ermittlung ist dabei die Brutto-Grundfläche, die in der Sach­wert­richt­line explizit definiert ist.
  • Für die Anwendung der NHK, sind im Rahmen der Ermittlung der BGF, nur die überdeckten Grundflächen anzusetzen (Bereiche a und b der DIN 277-1:2005).
  • Überdeckte Balkone bleiben jedoch un­berück­sichtigt.

  • Berechnung des Brutto-Rauminhalts (BRI)
  • Der BRI ist aus der Summe der BGF aller Grundriss­ebenen eines Bau­werks, multipliziert mit den dazugehörigen Höhen, getrennt, nach den nachfolgenden Bereichen, zu ermitteln:
  • Bereich a : überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen
  • Bereich b : überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen
  • Als Höhen, für die Ermittlung des Brutto-Rauminhalts, gelten die vertikalen Abstände zwischen den Decken­belags­ober­kanten der jeweiligen Grund­riss­ebenen, bzw. bei Dächern die Dach­belags­ober­kanten.
  • Bei untersten Geschossen, gilt als Höhe, der Abstand von der Unterkante der konstruktiven Bauwerks­sohle, bis zur Decken­belags­ober­kante der darüber liegenden Grund­riss­ebene.
  • Nicht zum Brutto-Rauminhalt gehören die Rauminhalte von:
  • Tief- und Flachgründungen, Lichtschächten, Außentreppen, Außenrampen,
  • Dachüberständen, Eingangsüberdachungen, auskragende Sonnen­schutz­anlagen,
  • über den Dachbelag aufgehende Schorn­stein­köpfen, Lüftungsrohren u.-schächten
  • Aktualität
  • Aktuelle Be­rechnungs­grundlage für die Ermittlung des Brutto-Rauminhalts, ist NR. 4.1.1.4 SW-RL i.V.m. DIN 277-1, Stand 2005 , die streng von der Volumen­ermittlung nach DIN 277-1 , Stand 1950 abzugrenzen ist.
    Die DIN 277-1 (2005), ersetzt den Begriff, Umbauter Raum(UR), der für die DIN 277(1950) als Bezugs­maßstab galt, durch die neue Bezeichnung, Brutto­rauminhalt (BRI). Bei älteren Plan­unter­lagen, ist daher darauf zu achten, ob der Begriff "Umbauter Raum(UR)" oder "Brutto-Rauminhalt(BRI)" benützt wird.

  • Unterschiede DIN 277-1-2005 | DIN 277(1950):
  • Außenmaße
    UR: Außenmaße sind Rohbaumaße(= ohne Putz)
    BRI: Außenmaße sind Fertigmaße(= inkl. Putz), . gem. 6.1.2 DIN 277-1-2005
  • Nicht ausgebaute Dachräume
    UR: nur zu 1/3 als Rauminhalt angrechnet ..siehe: BewR Gr Anlage 12 (zu den Abschnitten 37 und 38) : datenbank.nwb.de
    BRI: volle Anrechnung als Rauminhalt, gem. 4.7.1. DIN 277-1-2005
  • Dachkonstruktionen
    UR: nur bis Oberkante Dach­konstruktion(z.B. Sparren) als UR anrechenbar
    BRI: bis Oberfläche Dachbelag als Rauminhalt anrechenbar, gem. 7.1.2 DIN 277-1-2005
  • Quelle:

»» Beispiel: Berechnung des Brutto-Rauminhalts nach NR. 4.1.1.4 SW-RL

Bild Brutto-Rauminhalt

Ebene: Fertig-Maße
(+Putz,Dachbelag) in m
BRI
in m³
Keller
L x B x H
  20+0,03 
x 28+0,03 
x   2,6+0,3 
  1628,18 
EG
L x B x H
20+0,03
x 28+0,03 
x 2,75
1543,96
DG(ausgebaut!)
L x B x 1/2 H
20+0,03
x 28+0,03 
x (5,2+0,05)*1/2
1473,78
   Insgesamt: 4645,92 m³

Gebäudestandards EFH/ZFH | SW-RL Anl.2

Außenwände | Wägungsanteil : 23%

Standard 1

Holzfachwerk, Ziegelmauer, Fugen­glattstrich, Putz, Faser­zement­platten, Bitumenschindeln
Wärmeschutz < 1980

Standard 2

ein-/zweischal. Mauer, Gitterziegel, Hohlblocksteine, Holzverkleidung;
Wärmeschutz < 1995

Standard 3

ein-/zweischal. Mauer, Leichtziegel, Kalksand.-Gas­beton­stein, Edelputz; Wärmedämm­verbundsystem od Wärme­dämmputz
Wärmeschutz > 1995

Standard 4

Verblend­mauer­werk zweischalig, hinterlüftet, Vorhang­fassade Wärmeschutz: > 2005

Standard 5

Sichtbeton- Fertig­teile, Naturstein­fassade, Edel­stahl­verblendung, Glas­fassaden; Dämmung i. Passiv­haus­standard

Fenster | Wägungsanteil : 11%

Standard 1

1-fach Verglasung

Standard 2

Zweifach­verglasung (vor ca. 1995);

Standard 3

2-fach Verglasung (nach 1995), Rollläden (manuell)

Standard 4

3-fach Verglasung, Sonnen­schutz­glas, Rollläden (elektr.)

Standard 5

große Fenster­flächen, Spezial­verglasung (Schall.-Sonnen­schutz)

Dach | Wägungsanteil : 15%

Standard 1

Dachpappe, Faserzement­platten/ Well­platten; keine od. geringe Dach­dämmung

Standard 2

einfache Beton­dach­steine od. Ton­Dachziegel, Bitumen­schindeln;
Dachdämmung < 1995

Standard 3

Faserzement-Schindeln, beschichtete Betondach­steine u. Tondach­ziegel, Folien­abdichtung; Dach­ent­wässerung aus Zink­blech;
Dach­dämmung > 1995

Standard 4

glasierte Tondachziegel, Flachdach als Dach­terrasse; schweres Massiv­flachdach; besondere Dachformen, z.B.Walmdach; Auf­sparren­dämmung,
Dach­dämmung > 2005

Standard 5

hochwertige Eindeckung wie Schiefer, Kupfer; Dach­begrünung, befahrbares Flachdach; Dach­entwässerung aus Kupfer;
Dach­dämmung Passiv­haus­standard

Sanitär | Wägungsanteil : 9%

Standard 1

einfaches Bad mit Stand- WC, Installation auf Putz, Ölfarben­anstrich, einfache PVC-Bodenbeläge

Standard 2

1 Bad mit WC, Dusche od. Badewanne; einfache Wand- u. Bodenfliesen, teilw. gefliest

Standard 3

1 Bad mit WC, Dusche und Badewanne, Gäste-WC; Wand- und Bodenfliesen, raumhoch gefliest

Standard 4

1-2 Bäder mit tlw. zwei Waschbecken, tlw. Bidet/ Urinal, Gäste-WC, bodengleiche Dusche; Wand- u. Boden­fliesen; hochwertige Ausführung

Standard 5

mehr als 2 hochwertige Bäder, Gäste-WC; sehr hochwertige Wand- u. Boden­platten (Einzel- u. Flächen­dekors)

Heizung | Wägungsanteil : 9%

Standard 1

Einzelöfen, Schwer­kraft­heizung

Standard 2

Fern- od. Zentral­heizung, einfache Warmluft­heizung, Gas­außenwand­thermen, Nacht­strom­speicher, Fußboden­heizung (vor 1995)

Standard 3

elektronisch gesteuerte Fern- od. Zentral­heizung, Nieder­temperatur-od. Brenn­wert­kessel

Standard 4

Fußboden­heizung, Solar­kollektoren für Warmwasser, zusätzl. Kamin­anschluss

Standard 5

Solar­kollek­toren für Warm­wasser­erzeugung und Heizung, Block­heizkraf­twerk, Wärmepumpe, Hybrid­Systeme; aufwendige zusätzliche Kaminanlage

Bodenbeläge | Wägungsanteil : 5%

Standard 1

ohne Belag

Standard 2

Linoleum-, Teppich-, Laminat- und PVC-Böden einfache Ausführung

Standard 3

Linoleum-, Teppich-, Laminat- u. PVC-Böden besserer Ausführung, Fliesen, Kunst­stein­platten

Standard 4

Natur­stein­platten, Fertigparkett, hochwertige Fliesen, Terrazzo­belag, hochwertige Massiv­holzböden auf gedämmter Unter­konstruktion

Standard 5

hochwertiges Parkett, hochwertige Natur­stein­platten, hochwertige Edel­holzböden auf gedämmter Unter­konstruktion

Innenwände u. -türen | Wägungsanteil : 11%

Standard 1

Fachwerkwände, einfache Putze/Lehmputze, einfache Kalk­anstriche; Füllungs­türen, gestrichen, mit einfachen Beschlägen ohne Dichtungen

Standard 2

massive tragende Innenwände, nicht tragende Wände in Leicht­bauweise (Holz­ständer­wände Gipskarton), Gipsdielen; leichte Türen, Stahlzargen

Standard 3

nicht tragende Innenwände in massiver Ausführung bzw. mit Dämmung gefüllte Ständer­konstruk­tionen; schwere Türen, Holz­zargen

Standard 4

Sicht­mauer­werk, Wand­vertäfelung (Holz­paneele); Massiv­holztüren, Schiebe­türen, Glastüren, strukturierte Türblätter

Standard 5

gestaltete Wandabläufe Vertäfelungen (Edelholz), Akustikputz, Brand­schutz­verkleidung; raumhohe aufwendige Türelemente

Deckenkonstruktion u. Treppen | Wägungsanteil : 11%

Standard 1

Holz­balken­decken ohne Füllung, Spalierputz; Weich­holz­treppen einfache Aus­führung; kein Tritt­schall­schutz

Standard 2

Holz­balken­decken mit Füllung, Kappen­decken; Stahl- od. Hart­holz­treppen einfache Ausführung

Standard 3

Beton- u. Holzbalkendecken mit Tritt- u.Luftschallschutz (z. B. schwimmender Estrich); geradläufige Treppen a. Stahlbeton od. Stahl, Harfentreppe, Tritt­schall­schutz

Standard 4

Decken mit größerer Spannweite, Deckenverkleidung (Holzpaneele); gewendelte Treppen aus Stahlbeton od. Stahl; Hart­holz­treppen besserer Ausführung

Standard 5

Decken mit großen Spannweiten, gegliedert, Decken­vertäfelung (Edelholz); breite Stahlbeton-, Metall- od. Hart­holz­treppen; hochwertiges Geländer

Elektroinstallation | Wägungsanteil : 6%

Standard 1

sehr wenige Steckdosen, Schalter und Sicherungen, kein Fehler­stromschutz­schalter (FI-Schalter), Leitungen teilw. auf Putz

Standard 2

wenige Steckdosen, Schalter und Sicherungen

Standard 3

zeitgem. Anzahl an Steckdosen u. Licht­auslässen, Zähler­schrank (ab ca. 1985) mit Unter­verteilung u. Kipp­sicherungen

Standard 4

zahlreiche Steckdosen u. Lichtauslässe; dezentrale Lüftung mit Wärme­tauscher; mehrere LAN-Anschlüsse

Standard 5

Video- u.zentrale Alarm­anlage, zentrale Lüftung mit Wärme­tauscher, Klimaanlage, Bussystem

Beschreibung relevanter Bauelemente bzgl. SW-RL Anl.2

Gewerke   
Beschreibung
Außenwand
Wärmedämm-
putz
..Beschichtung der Außenmauer mit 2 Putzarten, d.h. dem Unterputz als wärmedämmende Schicht (versetzt mit Zuschlägen aus Polysterol, Blähton etc.) und dem Oberputz als Feuchtgikeitsschutz. Die Putzsärke beträgt meist 100 mm.
Wärmeverbund-
system
..Dämmmaterial (Styropor,Steinwolle etc.) wird an der Außenmauer befestigt und mit einem Unterputz (Armierungsschicht) und einer Schutzschicht(Putz, Klinker etc.) verbunden.
Sicht-
mauerwerk
..Außenmauer (Kalksandstein, Naturstein etc.) nicht verputzt oder verkleidet. Kennzeichen ist eine saubere Verfugung.
Verblend-
mauerwerk
.Zweischaliges Mauerwerk d.h. vor der Außenmauer befindet sich ein Verblendmauerwerk, meist aus frostbeständigen Materialien wie, Klinker, Kalksandstein etc., das entweder direkt mit dem Mauerwerk verbunden wird oder separat, als (hinterlüftete )Vorsatzschale, gemauert wird.
Vorhang-
fassade
..Mehrschalige Außenwandkonstruktion, bei der vor die Außenmauer, Baumaterialien wie Marmorplatten, Glaselemente etc. mittels Verankerung, meist in Skelettbauweise, gehängt werden.
Dach
Beton-
dachstein
..Umgangssprachlich Dachstein, wird auf Zementbasis hergestellt und ist vergleichsweise zum Tondachziegel, kostengünstiger und robuster jedoch schwerer und neigt zur Vermoosung.Bekannte Modelle sind die Frankfurter-Pfanne, Harzer..etc.
TondachziegelDachziegel, werden aus einem Lehm/Tongemisch hergestellt. Flachziegel (Bieberschwanz) und Formziegel (rundrum verfalzt) sind Hauptgruppen der Ziegelarten. Vorteilhafte Eigenschaft ist u.a., daß Tauwasser bzw. Kondenswasser auf der Unterseite des Ziegels, wegen seiner hygroskopischen Eigenschaft,schnell verdunstet.
Faserzement-
eindeckung
..Umgangssprachlich Eternit, ist ein Verbundwerkstoff aus Zement und zugfesten Fasern, die früher aus Asbest gefertigt wurden und nunmehr durch andere Fasern ersetzt wurde. Kostengünstiger Werkstoff, der eine nur geringe Dachneigung erfordert.
Schiefer
eindeckung
..Naturstein der füher sehr viel verwendet wurde,jedoch durch kostengünstigere Industrieprodukte,aufgrund seiner anspruchsvollen Verlegeart, verdrängt wurde. Schiefereindeckungen findet man häufig bei historischen Bauten,Villen, Landhäuser .
Metall-
eindeckung
wird meist aus architektonischen Gründen oder wenn die Dachform bzw.die Eigenart des Gebäudes aufgrund seiner Statik (z.B. Sakralbauten)einen Einsatz von Metallen erfordert.Bei der Ausführung stehen,Titanzink, Aluminium, Kupfer und Edelstahl im Vordergrund.Langfristig sind Metalleindeckungen kostengünstig, da sie eine wartungsfreie und hohe Lebensdauer aufweisen.
Bitumen/
Kunsstoff-
abdichtung
..Verwendungszweck: hauptsächlich wasserdichte Abdichtung bei Bitumenschweißbahnen Flach.-oder Pultdächern werden an den Rändern mittels Gasbrenner verschweißt und sind nicht zu verwechseln mit Dachpappe,die nur loose verlegt wird. Weitere Alternativen einer Flachdachabdichtung sind Kunstoffbahnen die mittels spezieller Schweißgeräten verbunden werden.
Fenster
Einfach-
verglasung
..nur ein Fensterflügel ist verglast. Sehr geringe Wärmedämmwirkung und bei heutigen Neubauten nicht mehr zulässig. Meist bei Gebäudejahrgängen vor 1978 anzutreffen. Erkennungsmerkmale: Verfugung der Scheibe mit Kitt.
Isolier-
verglasung
zweifach
bestehend aus zwei Glastafeln, die durch einen umlaufenden Abstandshalter und einer Dichtmasse luftdicht verbunden sind. Der Zwischenraum beider Glastafeln, beträgt ca.12-16mm und ist ab den Baujahren 1995, mit einem Edelgas,als Wärmedämmschicht, gefüllt.
Isolier-
verglasung
dreifach
..bestehend aus 3 Glastafeln, die durch einen umlaufenden Abstandshalter und einer Dichtmasse fest verbunden sind. Die Zwischenräume der Glastafeln sind mit einem Wärmedämmgas gefüllt.
 Wärmeschutz-
verglasung
..Aufbau wie bei der Isolierverglasung zweifach, jedoch hat die raumseitige Glastafel zusätzlich eine Metalldampfbeschichtung. Effekt der Beschichtung ist, daß kurzwelliges sichtbares Licht in den Raum gelangt, während die langwellige Wärmestrahlung, die von den Raumgegenständen zwischengespeichert wurde und wieder abgeführt wird, durch das beschichtete Glas reflektiert wird und somit im Raum verbleibt.
Sonnenschutz-
verglasung
Aufbau wie bei der Wärmeschutzverglasung, jedoch ist zusätzlich die aussenseitige Glastafel mit einer Metallschicht eingefärbt. Die eingefärbte  Scheibe bewirkt eine Absorbtion der Sonneneinstrahlung und somit eine geringere Strahlungstransmission.
Schallschutz-
verglasung
..Aufbau wie oben, zusätzlich Schalldämmung durch unterschiedlich dicke Glasplatten und spezieller Schalldämmgasfüllung im Zwischenraum des Glasplattenverbundes.
Fenster.-Rahmen/u.-Flügel
HolzfensterRahmen/Flügelkonsrtruktion der Fenster aus Holz haben eine gute Wärmmedämmung jedoch geringe Witterungsbeständigkeit. Guter Luftwechsel, da Holz im Sommer schwindet und im Winter quillt.
Holz/Kunsstoff-
fenster
..äußere Rahmen und Flügelteile erhalten eine Kunsstoffverkleidung, die Innenseiten bestehen aus Holz.Gute Witterungsbesändigkeit.
Kunstoff-
fenster
..reine Kunstofffenster neuern Datums, haben im Rahmen und Flügelaufbau, Verstärkungen aus Aluminium etc. um deren Statik zu verbessern. Hohe Witterungsbestänigkeit, gute Wärmedämmeigenschaften.
Aluminium-
fenster
..Rahmen und Flügelkonstruktionen komplett aus Aluminium sind äußerst witterungsbeständig und haben sehr gute statische Eigenschaften. Nachteil dieser Ausführung ist die hohe Wärmeleitfähigkeit des Werkstoffes Aluminium und die damit verbundene schlechte Wärmedämmwirkung. Vorteilhafter sind aus diesem Grund, Rahmenkonstruktionen in Kombination mit Holz
Heizung
Schwerkraft-
heizung
Bis Ende der 1960er Jahre wurden Zentralheizungsanlagen als Schwerkraftheizungen ausgeführt. Diese Anlagen benötigt keine Umwälzpumpe, da deren Zirkulation alleine durch den Dichteunterschied des Wassers in den Steigesträngen erfolgt.
Konstant-
temperatur-
kessel
Bis ca. 1980 wurden Konstanttemperaturkesseln hergestellt und montiert. Die Kesseltemperatur ist bei diesen Anlagen stets gleich hoch und die sogenannte Vorlauftemperatur beträgt rund 70 Grad. Seit 1998 gilt, dass Heizkessel, deren Vorlauftemperatur bauartbedingt 70 °C nicht unterschreiten darf, nicht mehr installiert werden dürfen. Seit den 1980er Jahren werden Niedertemperaturheizsysteme angeboten, die niedrige Vorlauftemperaturen(30 °C) benötigen. Damit eine ausreichend hohe Raumtemperatur erreicht wird, ist ein Zentralheizungssystem mit einer großflächigen Wärmeabgabe notwendig.
Nieder-
temperatur-
kessel
Die Kesselwassertemperatur ist entweder konstant auf nicht mehr als 55 °C eingestellt oder sie gleitet entsprechend den Witterungsverhältnissen automatisch zwischen 30 und 70 °C. Die Abgase verlassen den Kessel mit ca. 100 °C
Brennwert-
kessel
Brennwertkessel nutzen die im Abgas enthaltene Wärme und führen zusätzlich auch die bei der Kondensation des Wasserdampfes freigesetzte latente Wärme dem Heizkreislauf zu. Auf diese Weise verwenden die modernen Kessel Energie, die bei herkömmlichen Heizungen ungenutzt verloren geht. Die Heizleistung der Brennwertgeräte lässt sich flexibel an den jeweiligen Wärmebedarf anpassen.
 Pellet-
heizung
Holzpellets besitzen einen hohen Energieinhalt: 1.000 Liter Öl entsprechen dem Heizwert von ca. zwei Kubikmetern Pellets. Pellet-Zentralheizungen kommen für Nennwärmeleistungen ab 3,9 kW aufwärts in Betracht und eignen sich insbesondere für den Einsatz in Ein- und Zweifamilienhäusern. Brennstoffzufuhr und die Regelung der Verbrennung werden automatisch gesteuert.
 Wärmepumpen-
heizung
Wärmepumpen nutzen die Sonnenenergie, die in Erde, Wasser und Luft gespeichert ist. Sie nehmen dabei Umweltwärme auf und führen die Wärme dann dem Heiz- und Brauchwasser zu. Im Prinzip funktioniert die Wärmepumpe dadurch wie ein Kühlschrank - nur umgekehrt.Voraussetzung für einen effektiven Einsatz einer Wärmepumpe ist aber, daß eine Heizung mit einer möglichst niedrigen Vorlauftemperaturen vorhanden ist.Das wichtigste Contra der Wärmepumpe ist ihr hoher Strom-Verbrauch.
Innentüren
Qualitätsunterschiede bei Innnentüren ergeben sich insbesondere aus dem Innenleben des Türblattes. Gängiger Türblattaufbau ist ein Verbundsystem(Füllungstür) aus merhreren Werkstoffen bezüglich Türblattkern und Türblattbeschichtung.Generell gilt, je dichter eine Innenlage(Türblattkern) ist, desto besser ist Schallschutz, Brandschutz, Wärmeschutz etc.
 Hohltür..Türblattkern besteht aus Wabenkarton, der beidseitig mit einer Hartfaserplatte überdeckt ist.Geringer Schall.-und Wärmeschutz.
 Röhrenspantür..ca.40 mm dicke Füllung, mittels einer röhrenartig ausgehöhlten Spanplatte, die beidseitig mit einer Hartfaserplatte bekleidet ist. Schallschutz u. Wärmeschutz etwas höher als bei Hohltür.
Volltür..Türblattkern aus Spanplatte oder Mineralfaserplatte, der mit einem Rahmen aus Hartholz umleimt ist.Beschichtung meist mit Edelholzfurnieren. Gute Schall.- , -Wärme.- u.-Feuerschutzwirkung.
Vollholz(Stil)tür..die Innenlage besteht meist aus mehrlagig verleimten Massivholz. Gute Schallschutz und Wärmeschutzwirkung etc.

Vorwort

Nachstehend sind Baukostenkennwerte, markanter Modernisierungsmaßnahmen, aufgeführt. Alle Kostenwerte sind dem Baupreisindex (2010 = 100) zugeordnet. Deshalb können sie mit Hilfe des Index fortgeschrieben werden.

  • Baupreisindex 2010 (ø): 100,0
  • Baupreisindex am Stichtag: 116,4 (Stand 2/2017)
  • Faktor: 116,4 / 100,0 = 1,164
    » Datenquelle der Kostennwerte:
  • Schmitz/Krings/Dahlhaus/Meisel, Baukosten 2010/2011-Instandsetzung/Sanierung/Modernisierung/Umnutzung.
  • sowie eigene Werte
  • Für eine Online-Einzelpreisauskunft empfiehlt sich weiterhin das Baupreislexion (https://www.baupreislexikon.de/)

I. Kostenschätzung Voll-Modernisierung

Bauten 1920-1939 :
gewählte Baukosten pro m²/Wfl : €/m²
Wohnfläche eingeben :
Baukostenindex | 2017~116,4 : 2010~100= 1.164
Gesamte Baukosten in € :
 
Bauten 1950-1959 :
gewählte Baukosten : €/m²/Wfl
Wohnfläche eingeben :
Baukostenindex | 2017~116,4: 2010~100= 1.164
Gesamte Baukosten in € : 
Quelle:Schmitz/Krings/Dahlhaus/Meisel,Baukosten 2010/11-Instandsetzung/
Sanierung/Modernisierung/Umnutzung
   

II. Kostenschätzung Teil-Modernisierung

gewählte Baukosten in € pro m²:  
benötigte Fläche(i.m²) eingeben :
Kosten Dacheindeckung in € :
gewählte Baukosten in € pro m² :
benötigte Fläche(i.m²) eingeben :
Kosten Dachdämmung in € :
gewählte Baukosten in € pro m² :
benötigte Fläche(i.m²) eingeben :
Kosten Fassadendämmung in € :
gewählte Baukosten in € pro m² :
benötigte Fenster-Fläche (i.m²) eingeben :
Kosten Fenster in € :
gewählte Kosten in € pro Stück :
Anzahl eingeben : Stück
Kosten Eingangstür in € :
gewählte Baukosten in € pro m² :
benötigte Fläche(i.m²) eingeben   :
Kosten Putzsanierung in € :
gewählte Kosten in € pro Stück :
Anzahl eingeben :
Kosten Heizungsanlage in € :
gewählte Baukosten in € pro m²/Wfl :
Wohnfläche (i.m²) eingeben :
Kosten Heizkörper in € :
gewählte Kosten in € pro Raum :
Stückzahl Zimmer eingeben :
Kosten Sanitärinstallation in € :
gewählte Kosten in € pro Geschoß :
Stückzahl Geschoße eingeben :
Kosten Wasserinstallation in € :
gewählte Kosten in € pro m² :
Fläche(m²) eingeben :
Kosten Bodenbeläge in € :
gewählte Kosten in € pro m² :
Fläche(m²) eingeben :
Kosten Trennwände in € :
gewählte Kosten in € pro m² :
Fläche(m²) eingeben :
Kosten Öffnung Innenwand i. €:
gewählte Kosten in € pro m² :
Fläche Wohn.-/Nutzfläche(m²) eingeben :
Kosten Elektroinstallation i. € :
gewählte Kosten in € pro m² :
benötigte Fläche (m²) eingeben :
Kosten Außenanstrich i. € :
Gesamte Kosten (Preisstand 2010) :   €
Baukostenindex | 2017~116,4 : 2010~100 = 1.164
Gesamte Kosten (Preisstand 2017) :    €
Quelle:Schmitz/Krings/Dahlhaus/Meisel,Baukosten 2010/11-Instandsetzung/Sanierung/ Modernisierung/ Umnutzung

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